Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Строительство дома — это сложный и многопроцессный процесс, в котором ключевую роль играют архитектурно-планировочные решения, смета, технология и материалы. Однако, все это определяется еще на этапе проектирования, и от того, как хорошо будет разработан рабочий проект, зависит качество и временные рамки строительства.

Чтобы избежать ошибок и сложностей на этапе строительства, необходимо заранее продумать все детали, начиная от выбора земельного участка и заканчивая обустройством всего участка. Кроме того, нельзя забывать о качестве выбираемых стройматериалов, производителях и поставщиках, а также подрядчиках, которые будут заниматься строительными работами.

В данной статье мы подробнее рассмотрим все аспекты строительства дома, начиная от выбора земельного участка и заканчивая выбором качественных материалов и подрядчиков.

Строительство нового дома – важный шаг, который грядущий владелец недвижимости должен начать с теории. Главное при этом состоит в том, чтобы не пренебрегать законодательством и избежать нарушения его требований. В первую очередь застройщик ИЖС должен информировать местные власти о своих намерениях, обратившись в администрацию либо МФЦ с уведомлением в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления представлена в приложении к приказу Минстроя России №591/пр от 19 сентября 2018 года.

Еще одно обязательное требование, которое необходимо выполнить, предписывает передать уведомление об окончании строительства объекта ИЖС, включая дачный дом, в течение первых 30 дней после окончания работ. Для этого следует соблюсти требования частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, при строительстве дома на земельном участке необходимо соблюдать статью 104 Земельного кодекса РФ. Строительство дома не допускается на зоне с ограничением строительства, такой как территория, зарезервированная для безопасной эксплуатации объектов энергетики, транспорта, связи и государственных учреждений. В случае, когда дом строится в исторической местности, застройщик должен подать описание параметров, цвета и материалов, используемых при строительстве, а также представить иллюстрацию дома со всей фронтальной частью.

После получения уведомления, государственные служащие проверят, возможно ли строительство частного дома на данной земельной площадке, и если ответ будет положительным, выдадут соответствующее разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно также ознакомиться с официальной позицией министерств и ведомств, несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы. Для получения информации можно обратиться к следующим разъяснениям, изложенным в письмах, опубликованных министерствами и ведомствами.

Минэкономразвития России, в своём информационном письме №26559-ВА/Д23и от 13 августа 2019 года, рассказывает об особенностях государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, назначенных для ведения гражданами садоводства.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения» опубликовано письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19, в котором говорится об особенностях государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома.

Минстроя России, в своём информационном письме №11823-СМ/08 от 3 апреля 2019 года, изложил положения о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами.

Вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений» опубликовано письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения.

Согласно информационному письму Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и, в кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома применяются положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ.

В информационном письме Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09, говорится о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

А в информационном письме Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09, сообщаются изменения, которые внесены в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.

Как только вы получили свидетельство о праве собственности на участок земли, вы не сможете сразу же приступить к строительству. Сначала нужно изучить нормативные документы, которые регламентируют проектирование, исследование и строительные работы. Особенно важно обратить внимание на документы, которые автоматически обеспечивают соблюдение "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности". Также необходимо удостовериться в том, что проектная документация соответствует требованиям правительства РФ, установленным в постановлении №87 от 16 февраля 2008 года.

Важно уделить внимание сводам правил, которые касаются строительства (СП 35-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016), а также обеспечения пожарной безопасности в жилых домах (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013) - они представляют особый интерес для застройщиков.

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

При проектировании зданий необходимо учитывать и другие виды нормативов на расстояния. Например, от частного дома до красной линии улицы должно быть не менее 5 метров расстояния, а до красной линии проезда - не менее 3 метров. Если речь идет о строительстве хозяйственных построек, то нормативное расстояние по отношению к красным линиям должно составлять не менее 5 метров. Если на территории планируется содержать скот, застройщик может построить на участке хозпостройки для животных (хлев, курятник) и сараи для хранения корма и инструментов. В этом случае, хозяйственные постройки для животных должны от жилых помещений изолироваться как минимум тремя подсобками, а расстояние до входа в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовые постройки, то можно предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (если нет канализации). Наилучшим вариантом будет, если расстояние между домом и уборной составит не менее 12 метров, а до душа и бани - не менее 8 метров. Важно также убедиться, что подземные инженерные сети будут устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по всему участку.

Если застройщик хочет сохранить рельеф максимально удобным для сельскохозяйственных нужд, а также гарантировать качество поверхностных вод и земли, ему необходимо обеспечить систему водоотведения. При возведении дома необходимо учитывать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Согласно мнению опытных строителей, правильное строительство дома не начинается с закладки фундамента. На первом этапе проекта важно уделить время подготовительным работам, а именно провести геологический анализ и изучить состав почвы. Также необходимо спланировать тип постройки и организовать топогеологическую экспертизу.

Если говорить о выборе фундамента, то необходимо учитывать рельеф участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Например, на участках с возвышенностями и холмами использование определенного типа фундамента будет отличаться от того, который нужен на низинах и заболоченных местах.

Правильный выбор фундамента имеет огромное значение, так как неудачный рельеф может привести к незапланированным земляным работам. Если в результате геологических изысканий будут выявлены сейсмоопасные зоны или иные геологические процессы, которые создают риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома будут закладываться инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Интересно, что даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома. Однако, следуя всем рекомендациям от опытных строителей, можно убедиться, что успешное строительство начинается с правильной подготовки и выбора оптимального типа фундамента.

Как известно, строение дома — это сложный и многогранный процесс, который может сопровождаться многочисленными трудностями. Один из наиболее распространенных раздражающих факторов при строительстве — это ошибки. Но, как показывает практика, многие из этих ошибок можно избежать, если не забывать о простых вещах.

К типичным ошибкам при строительстве дома относятся:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. К ключевым факторам, являющимся причиной ошибок при выборе строительных материалов, относятся целевое использование дома, особенности почвы на участке и климат. Каждый вид дома непременно требует своего типа фундамента и материалов. Например, если вы строите летнюю дачу, то просто достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, в то время как для постройки круглогодичного дома настоятельно рекомендуется использовать более надежные материалы, такие как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки, кирпич и т.д.
2. Использование низкокачественных строительных материалов. При строительстве можно столкнуться с ограниченным бюджетом и строители часто предпочитают использовать более дешевые материалы, что в свою очередь приводит к проблемам в будущем. В то время как стоимость дешевых материалов кажется вполне обоснованной на короткой дистанции, но такие материалы не всегда справляются с задачей в долгосрочной перспективе, из-за чего необходимо заменять их через короткий промежуток времени.
3. Нарушения при соблюдении требований пожаробезопасности. При проектировании дома необходимо учитывать все детали, состоящие во взаимосвязи с пожаробезопасностью. Важно учитывать сохранение дистанции, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. В данном случае керамические блоки получают очень высокие оценки, так как они могут выдерживать температуру до 800-1200°С, это в два-четыре раза выше, чем у кирпича дешевого типа. В этом параметре, только шамотный и кварцевый кирпич, используемые для устройства каминов и печей, превосходят керамический лицевой кирпич.
4. Неправильное устройство кровли. Важно подойти к выбору кровельного материала обоснованно. Необходимо учитывать форму и конструкцию крыши, а также учитывать самые различные факторы при выборе покрытия. Например, для крыши сложной формы лучше использовать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет. Ее металлический аналог будет неоправданным решением из-за большого количества хлама, необходимости периодически защищаться от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Для того чтобы предотвратить ошибочный выбор кровли, необходимо прописать все особенности в проекте дома.
5. Нарушение требований по монтажу тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Одной из основных задач теплоизоляции является защита от мороза, долговечность и низкая проводимость тепла. Качественные материалы для теплоизоляции, должны из-за своих свойств "дышать", быть морозоустойчивыми, экологичными и прочными. Например, для защиты от влаги можно использовать керамические поризованные блоки или клинкерный кирпич. Создание надежной гидроизоляции поможет избежать различных проблем, таких как образование плесени и размножение паразитов, это можно добиться с помощью использования качественного клея и мастики.

Есть еще одна распространенная ошибка, заключающаяся в легкомысленном отношении к размерам земельного участка. Необходимо учитывать все детали и соотношение между объемом здания и площадью участка. Например, если вы строите дворец на 300м2 на шести сотках, в итоге вы получите громоздкое и некрасивое сооружение, которое не будет соответствовать нормам эстетики. Но это не все: строительной компании также необходимо оставлять достаточное пространство для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов и для возможности подъезда строительной техники.

Итак, если вы решили построить собственный дом, не забудьте: нужно тщательно подготовиться, изучить все нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке строительства, составить проект дома. Важно не забывать об ошибках, которые могут возникнуть при строительстве, а именно: выбор стройматериалов, устройство фундамента, кровли, гидро-, тепло- и пароизоляции, облицовки и т.д.

Фото: freepik.com