Для многих людей обмен квартир – это почти единственный путь улучшения жилищных условий. Обмен квартир может помочь поправить ваше финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако процесс совершения сделки и поиск выгодных вариантов могут быть сложными.

Чтобы облегчить поиск и сделать обмен более выгодным, нужно учитывать много нюансов: район, близость к общественному транспорту или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски. Однако на столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно, количество и структура предложений меняются ежеминутно. Поэтому можно привести различные варианты обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодным.

Варианты обмена квартир

1. Обмен квартиры на загородную недвижимость. Этот вариант может быть интересен для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями. Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.

2. Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обычно обращаются люди с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир.

3. Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.

4. Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками.

5. Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Конечно, можно попробовать использовать традиционные способы обмена, которые практиковались еще в советское время. Однако, самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок. Если вы попались на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести несправедливую доплату.

При выборе обмена квартир необходимо правильно оценить потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена. Специалисты по недвижимости могут оказать профессиональную помощь в этой области. Лучше всего обращаться в агентства недвижимости, обладающие собственными базами данных и готовыми предложениями обмена, чтобы совершить выгодную сделку.

Как провести обмен квартир и какие документы необходимо подготовить

Обмен квартир – это сделка, при которой два участника обмениваются своим жильем, причем сделка может быть как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Однако, обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть оформлена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простой и альтернативной. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

Альтернативный обмен квартир предполагает выбор для каждого из участников сделки приемлемого варианта нового жилья. В некоторых случаях продавец выставляет на продажу свою квартиру, и когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.

В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При этой схеме, здесь отсутствует возможность свободного выбора новой квартиры на рынке, как это происходит в схеме альтернативного обмена.

Вне зависимости от того, какой вид обмена вы выберете, в пакет документов должны входить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы.
• Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
• Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
• Справка об оценочной стоимости квартиры.
• Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
• Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
• Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
• Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.

После того, как все необходимые документы подготовлены, процесс проведения альтернативного обмена квартир может быть расписан следующим образом:

1. Поиск покупателя на квартиру, заключение договора и внесение аванса покупателем.
2. Поиск новой квартиры, заключение договора и внесение аванса продавцом.
3. Сбор необходимых документов, при необходимости – поручение агентству недвижимости.
4. Юридическая экспертиза документов.
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм.
6. Заключение сделки, подписание договоров купли-продажи недвижимости и направление документов на госрегистрацию.
7. Завершение сделки, изъятие денежных средств из банковских ячеек и подписание акта приема-передачи квартиры.

Квалифицированная оценка жилой недвижимости станет главным фактором при принятии решения об обмене квартир и позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения сделки. Поэтому, если вы решили заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов, не забудьте про оценку своей недвижимости.

Договор обмена квартир и другие важные документы

Для обмена приватизированными квартирами применяются обычно два вида договоров: договор купли-продажи и договор мены.

Первый тип договора предполагает куплю-продажу квартир. В свою очередь, в договоре мены указывается, что каждая из сторон соглашается передать свою квартиру взамен на другую. Кроме того, если нужно, можно указать сумму, как и порядок доплаты, которую должна быть произведена одной из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир, обе стороны обязуются передать друг другу права собственности на свои квартиры.

Хотя обмен квартирам является распространенной практикой, его успешность и прибыльность не всегда гарантированы. Это потому, что обмен квартир требует глубокого понимания рынка недвижимости, знаний законодательства, умения вести переговоры с контрагентами и оформлять соответствующие документы.

Фото: freepik.com