Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?

Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.

Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.

Как осуществить обмен квартиры с доплатой? Этот вопрос задают многие. Люди, которые проходили через такой круговорот, советуют начинать с поиска "своего" риэлтора. Самостоятельное проведение сделки может быть рискованным, и ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными. К тому же, на поиск покупателя, подбор подходящего варианта, проверку документов, организацию банковских взаиморасчетов и трудные переговоры уйдет огромное количество времени.

Существует несколько способов решения вопроса обмена квартиры с доплатой:

• Через договор мены, который осуществляется меньше чем 3% обменов квартир в Москве. Найти собственника идеальной квартиры, которому понравится ваша квартира, нелегко, хотя такие обмены бывают, в основном в случаях родственных обменов.
• Через договор купли-продажи, который осуществляется по тем же правилам, что и другие сделки. Если квартиры не признаны равноценными, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
• Через альтернативную сделку, осуществляемую через два договора купли-продажи. Это наиболее распространенный способ обмена квартиры с доплатой. Вам предстоит продажа своей квартиры и покупка интересующего варианта, которые подготавливаются одновременно. Это может включать следующие шаги:
• Поиск агентства недвижимости, подходящего для вас;
• Получение базовой информации о вариантах и прочих расходах;
• Подготовка квартиры к продаже;
• Продажа вашей квартиры;
• Одновременно с этим осуществляется поиск квартиры, которая будет заменой вашей;
• Проверка юридической "чистоты" квартиры, коммунальных долгов;
• Покупка квартиры.

Необходимо иметь в виду, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть лишь частью более крупной цепочки обменов, которые могут содержать 5-6 звеньев. Это показывает, как много работы должно быть выполнено агентством недвижимости и из чего складывается стоимость их услуг.

Как осуществить обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве и сколько это может стоить? Ценовое районирование Москвы довольно самобытное и обмен квартирами может сопровождаться различными расходами.

Если вы обладатель однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и жаждете обменять ее на двухкомнатную в другом округе Москвы, то такой обмен может быть бесплатным для вас. Более того, вы можете ожидать дополнительную компенсацию от покупателя, если квартира расположена в более привлекательном районе или имеет более высокие показатели качества. Но стоит отметить, что обмен квартиры внутри ЦАО будет суть индивидуализированным и очень зависеть от конкретных характеристик каждой квартиры.

Если продаваемая и покупаемая квартиры примерно находятся в одной ценовой категории, стоимость обмена может быть легче предсказуемой. Если вам нужна более крупная квартира в вашем же районе, то вы можете ожидать платы, соответствующей разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой коэффициент. На вторичном рынке однокомнатные квартиры имеют более высокую стоимость, чем двухкомнатные в аналогичных условиях.

Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную можно провести по той же схеме. Учитывая, что крупные квартиры представлены меньшим количеством на рынке недвижимости, то поиск жилья может занять определенное время. Стоимость доплаты для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную перевыполнится суммой в размере 700 тыс. руб., в то время как для обмена на четырехкомнатную размер доплаты может составить около 1300 тыс. руб. Обратите внимание, что эти суммы имеют колебания на основании местонахождения квартир. Необходимо знать, что поиск четырехкомнатной квартиры в «хрущевке» достаточно сложен, что может повысить финальную сумму.

Как обменять большую квартиру на несколько меньших

Если у вас есть большая квартира с тремя или четырьмя комнатами, вы можете попытаться обменять ее на две однокомнатные квартиры без доплаты. Вероятно, это приведет к небольшой потере в районе, но если вам нужно больше места и вы хотите сохранить или повысить уровень района, придется заплатить дополнительно. Однако, в этом случае сложно предсказать размер доплаты, потому что условия обмена становятся сложнее. Если вы обмениваете свою трехкомнатную "хрущевку", то готовьтесь к значительной доплате, так как относительная разница в стоимости больших квартир больше, чем у меньших. Следовательно, вы продадите свою трехкомнатную квартиру за низкую цену, а купите однокомнатные квартиры за высокую, так как они всегда дороги из-за высокого спроса.

Вы должны учитывать все эти факторы, когда обмениваете свою квартиру на другие.

Обмен одной большой квартиры на две меньших потребует составления и выполнения трех договоров купли-продажи: продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложняет задачи агентства и влияет на стоимость их услуг, в среднем на 1,3-1,6%.

Фото: freepik.com