Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

При организации жилого пространства владельцы квартир всегда стремятся сделать его максимально комфортным для проживания. Однако, часто возникает необходимость перепланировки, чтобы добиться желаемого результата. Но прежде чем браться за перепланировку, необходимо учесть множество деталей, так как такие работы выходят за рамки обычного ремонта.

Есть распространенное мнение о том, что несущие стены нельзя трогать при перепланировке. Но это мнение ошибочно. В то время как их сносить строго запрещено, однако, возможно сделать проем в несущей стене. Такая работа потребует серьезных инженерных расчетов, высококачественных строительных работ и правильного согласования. Необходимо предоставить доказательства Мосжилинспекции, что перепланировка не угрожает безопасности проживающих в здании людей и не приведет к разрушению конструкции здания.

Правила согласования перепланировки с затрагиванием несущих стен - это важный и сложный процесс. В большинстве случаев он проходит по следующему алгоритму:

1. Получение первоначального плана БТИ;
2. Получение положительного заключения от авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций;
3. Разработка проекта перепланировки с указанием всей перепланировки, в том числе с указанием работ по усилению несущих конструкций;
4. Согласование перепланировки в Мосжилинспекции и получение разрешения;
5. Производство работ (ремонт);
6. Приемка квартиры в МЖИ после ремонта;
7. Получение обновленного плана БТИ;
8. Внесение изменений в ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает несущие стены, то на этапе создания технического заключения особенно важно сотрудничество с авторами проекта дома. Некоторые из них могут принципиально запретить делать проемы в несущих стенах, и тогда необходимо будет рассмотреть другой вариант перепланировки.

Если же все условия соблюдены и проем в несущей стене может быть сделан, то необходимо получить доступ к квартирам соседей, расположенным на этажах выше и ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. Кроме того, если в доме деревянные перекрытия, то для проверки их надежности может потребоваться вскрытие полов.

Необходимо помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением, за которое придется заплатить штраф в размере 2000-2500 рублей. Кроме того, несогласованная перепланировка создает множество проблем при продаже квартиры, ее официальной сдаче в аренду и передаче в залог банку. Для избежания подобных проблем следует соблюдать все этапы перепланировки и строго следовать описанному алгоритму.

Рекомендации по согласованию перепланировки в домах разных типов

Независимо от типа дома, при перепланировке квартиры встает вопрос о том, как согласовать изменения с несущими стенами. В некоторых случаях процедура может быть достаточно простой. Сегодня мы рассмотрим, какие моменты необходимо учитывать при согласовании перепланировки в разных типах домов.

Монолитный дом

Проект монолитного дома, как правило, индивидуальный и создается архитектурным бюро. Обратиться следует именно туда. Однако, в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются, что упрощает процедуру согласования.

Панельный дом

В Москве большинство панельных домов проектировалось ОАО «МНИИТЭП». Техническое заключение от данного автора можно легко получить. В остальных случаях можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр», который специализируется на согласовании перепланировок.

Кирпичный дом

В кирпичных домах несущими стенами являются стены толщиной более 30 см. Если перепланировкой затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные, то необходимо обращение в ГБУ «Экспертный центр» для получения технического заключения.

Блочный дом

В домах из бетонных блоков достаточно редко встречаются несущие стены, которые могут быть задеты перепланировкой. Здесь все зависит от типового проекта, по которому был построен дом. Большинство блочных домов в Москве строилось по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП».

Если автор проекта неизвестен или не занимается составлением технических заключений, то следует обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Эта организация занимается согласованием перепланировок в домах различных типов и обеспечит необходимое техническое заключение.

Как долго длится и сколько стоит согласование перепланировки?

Когда встает вопрос о перепланировке, следует помнить о том, что этот процесс является достаточно дорогостоящим. Ведь для начала работ необходимо составить проект перепланировки, что в свою очередь требует профессиональных расчетов по габаритам, нагрузкам и усилению проема, чтобы избежать возможного появления трещин в стене или даже ее обрушения. К примеру, если проем в несущей стене планируется на первом этаже, то существует вероятность повреждения фундамента.

В случае, если решение об изменении планировки было принято в панельном доме, то стоимость на техническое заключение о перепланировке составляет около 60 000 рублей и выполнится оно в течение одного месяца. Кроме того, дополнительно следует учесть стоимость устройства проема и его усиления, что обойдется в среднем в 45 000 рублей.

Если же планируется создание проема в несущей стене, то сроки согласования и его стоимость увеличатся на 150-200%. При этом, рекомендуется использовать современные технологии резки проемов в несущих стенах с алмазным напылением, что позволит избежать шума и получить ровные кромки без появления трещин в стене. Стоит отметить, что для выполнения таких работ бригада должна иметь допуск СРО.

При создании проема, заключаются акты скрытых работ по усилению металлоконструкциями. Эти документы подписываются проектной организацией и подрядчиком, а проектировщик должен иметь допуск СРО, проводить авторский надзор и вести журнал производства работ с печатями. Далее все документы предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. После этого необходимо обратиться в БТИ, чтобы зарегистрировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт, чтобы перепланировка была считалась узаконенной.

Необходимо понимать, что не все идеи владельцев квартир можно беспрепятственно реализовать, особенно если эти изменения касаются несущих стен. Однако, перепланировка квартиры дает возможность изменить площадь помещений, сделать более удобными комнаты и улучшить вход в кухню. Важно уделить внимание законному согласованию перепланировки, чтобы избежать ненужных рисков и неожиданных затрат.

Фото: freepik.com